스트레스DSR 2단계 9월 시행 주택담보대출 한도 변화

안녕하세요. 이제 곧 다가오는 9월에 시행예정인 스트레스DSR 2단계로 많은 분들이 관심을 갖고있고, 걱정하고있습니다. 최근 부동산 시장 열기가 과열되며 많은분들이 대출을 받아 내집마련을 하며 가계부채가 치솟고있어 정부에서 부동산 열기를 잠재우기위한 대책으로 스트레스DSR 2단계를 기존보다 강화합니다. 오늘은 DSR이무엇인지부터 스트레스DSR이란? 그리고 2단계 실행시 변화 등에 대해 알아볼게요.

DSR이란?

먼저 DSR이란 무엇일까요? Debt Service Ratio 총부채원리금상환비율 입니다. 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율입니다. 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출합니다. 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금용 등 모든 총 부채를 포함합니다. 예를들어 설명해볼게요.  연봉이 5,000만원인 사람이 주택담보대출을 3억원 받으려고합니다. 금리는 3%이고, 30년동안 원리금균등상환을 받을때 DSR은 30.36%가됩니다. 그렇지만 여기에 신용대출이나 마이너스통장 등 기존 부채가있다면 이또한 포함되어 DSR은 더 높아집니다. 통상 주택담보대출시 적용되는 DSR은 40%정도입니다. DSR은 계산 시 모든 부채의 원금과 이자를 포함하여 계산하기 때문에 대출금이 많이 나오지 않을 수 있습니다. 

그래서 무주택자를 위한 주택구매 정부정책인 '디딤돌대출'시에는 DSR이 아닌 DTI로 적용합니다. DTI는 무엇일까요? Debt to income '총부채상환비율'로 주택을 구매하려는 자의 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율입니다. DTI는 주택담보대출의 원리금과 다른 부채의 '이자'만 합산하여 계산하기때문에 DSR을 적용할 때보다 대출금이 많이 나올수있습니다. 그래서 무주택자를 위한 주택구매를 독려하기위해 디딤돌대출 시에는 DTI를 적용합니다. 하지만 최근 부동산 시장 과열로 스트레스DSR 2단계 시행에도 가계부채 증가세가 꺾이지 않을경우 디딤돌대출이나 보금자리론 대출도 DSR을 적용하는 방향에대해 검토하겠다고 합니다. 

스트레스DSR과 스트레스DSR 2단계 시행

DSR에대해 간단히 알아보았는데요. 그렇다면 스트레스DSR은 무엇일까요? 스트레스 DSR은 미래금리의 변동위험을 선반영하는 제도입니다. 대출을 받으려는 자가 변동금리 대출을 이용할 때, 금리상승으로 인한 원리금 상황에 부담을 가질수있잖아요? 그런 미래의 상환부담 가능성을 고려해서 대출초기에 가상의 높은금리로 DSR을 계산하는것이 스트레스DSR입니다. 이로인해 총 받을수있는 대출한도를 줄일수있고, 무리하게 대출을 받으려는 사람도 멈칫하게 되어 가계부채 증가세가 꺾일것을 기대할수있습니다. 그렇다면 9월부터 시행되는 스트레스DSR 2단계는 무엇일까요? 먼저 스트레스DSR은 1~3단계까지 있는데요. 곧 시행할 2단계는 은행권 적용 대출 시 주택담보대출과 신용대출을 받을때 스트레스 DSR을 적용한다는 것 입니다. 또 2금융권의 주택담보대출 시 스트레스DSR이 적용됩니다. 수도권 기준으로 추가 적용되는 금리는 1.2%로 당초 예정되었떤 0.75%보다 더 높은 금리가 적용됩니다. 체감하기 쉽도록 적용해볼게요. 연소득 5,000만원일 경우 수도권 주택담보대출 시 한도가 약 3.15억원까지 대출이 가능했징만 스트레스 DSR 2단계 적용으로 2.87억원 정도의 대출이 가능하여 약 2,800만원 정도 감소합니다. 

스트레스DSR 2단계시행에 따른 변화는?

스트레스 DSR은 기본적으로 변동금리로 금리가 높아질때를 대비하여 적용하는 정책인데, 사실 앞으로 금리가 낮아질 전망이기때문에 기존 금리가 낮아진다면 실제 체감상으로는 큰 변화를 못느낄수도있습니다. 하지만 더 낮은 금리로 주택담보대출을 받을 수 있었을 것을 생각하고, 신용대출에도 적용되는 점 등을 고려해본다면 주택구매를 계획하고있는 분들은 좀 더 신중해질 수 있습니다. 또한 가계부채 상승을 막기위해 최근 디딤돌대출 금리도 인상하였고, 추가로 디딤돌대출과 보금자리론 대출에도 DSR적용까지 고려한다고 하니 더 주저하게 되는것은 사실입니다. 앞으로 수도권 공급을 늘리기 위한 대책도 적극적으로 발표할 예정이라니 지켜보는것도 좋은 방법일것같아요.